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ダンパー不正問題の影響は?【三菱地所新築千住ザ・タワー】2019年3月上旬販売開始!外観、間取り、仕様や価格

三菱地所三菱倉庫が千住ザ・タワーの販売を予定しております。

千住ザ・タワーは制震タワーです。

今回は制震タワーについて調査しました。

 

 

2018年10月16日に衝撃的なニュースがありました。

オイルダンパーの不正出荷問題です。

タワーマンションは免震か制震にわかれます。このうち、制震は建物内に制震設備を組み込むため、制震設備に不正があった時、交換作業にお金と時間がかかるそうです。

記事によると免震と制震だと、制震の方が改修工事が複雑でコストが違うそうです。

https://news.yahoo.co.jp/byline/fukuwanobuo/20181020-00101125/

装置の取り替え
 オイルダンパーの取り替えは、以前に問題になった積層ゴムの取り替えに比べれば手間がかかりません。積層ゴムは建物の重さを支えているため、ジャッキアップした上で取り替えますが、オイルダンパーはボルトで固定しているだけなので、取り替えは比較的容易です。とくに免震の場合には、地下の免震層での作業になりますから、業務などへの影響も余りありません。私の経験では、1日で数本の取り換えが可能だと思います。一方、制振の場合は、オイルダンパーが壁の中やエレベータシャフトの中などにあるので、壁を取ったり、エレベータを止めたりする必要があり、業務への影響が生じ、工事期間も長くなります。

 ただし、建物用のオイルダンパーは、自動車用の小型のものと違い、製作に手間がかかります。自動車用は何百万本と製作するので、自動化した生産ラインで効率よく作れますが、建物用は年間に千本程度しか作らない大型の装置なので、一品生産の手作りに近いものです。交換品の生産には時間がかかりそうです。また、手作りに近いため、製品によるばらつきも出てくると想像されます。積層ゴムもオイルダンパーも、自動車部品として大量生産していたメーカーが作っています。このため、製品の精度に自信を持っており、大型で少数しか作らない製品では実現が難しい精度を目指したのかもしれません。建築は、土というよく分からない地盤の上に物性のばらつきが大きいコンクリートという材料を使い一品生産しています。この少量生産の建築のアバウトさと大量生産の高精度な機械分野とのバランスをとることはなかなか難しい問題です。

 

では制震タワーである千住ザタワーへの影響はあるのでしょうか。

結論からすると、たぶんないのではないでしょうか。普通であれば発売前にこの手の顧客対応は検討済で、建設においてもバッチリ対応済でしょう。

 

ただ、この手の品質不正は1社発覚した場合、他社でも同様の事例が発生するリスクがあります。特に日本の会社は転職者が少ないため、不正が隠蔽されやすい傾向にあります。その点はリスクとして認識しておく必要がありますね。

 

 

では、千住ザタワーはどのような制震構造を採用しているのでしょうか。

千住ザタワーのHPによると、粘性制震壁を採用しているとのことです。これは壁型粘性せん断ダンパーというものです。写真からも問題の製品はオイルダンパーとは異なります。

どこメーカーのものを採用するかわかりませんが、粘性制震壁の製造メーカーの説明を記載いたします。

出典:オイレス工業HPhttp://www.oiles.co.jp/menshin/building/seishin/products/vwd/

 

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特徴は以下です。タワーだと強風の時も揺れるので揺れを抑えてくれるのは、助かりますね。

  • 風などの揺れから大地震の激しい揺れまで、幅広い振動減衰効果が得られます。
  • 建物の規模や制震性能に応じて、特性を自由に設計できます。
  • 粘性体は、耐久性が高く経年変化を起こさず、メンテナンスの必要がありません。
  • 装置がスリムな壁型のため、壁内に無理なく設置できます。

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粘性体による振動減衰です。

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性能確認試験は以下です。

制震壁の低速域から高速域までの基本特性を確認する試験を行った結果、小振幅・低速度域から大振幅・高速度域まで安定した減衰性能が得られることを確認しています。

 

 

マンションの品質に関わるところですので、品質確認の上、建設されると思います。

完成が楽しみです。

 

追記はここまで。

 

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三菱地所三菱倉庫が千住ザ・タワーの販売を予定しております。

 

東京メトロ日比谷線始発駅「北千住駅」より徒歩3分、南向き角部屋中心の超高層30階制振タワーにより魅力が増す千住ザ・タワーについて、外観、間取り、価格などの最新情報から紹介します。

 

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千住ザ・タワーの物件概要

所在地
東京都足立区千住1丁目100番(地番)
交通
東京メトロ千代田線「北千住」駅(2番出口)より徒歩3分、東京メトロ日比谷線「北千住」駅(2番出口)より徒歩3分、JR常磐線「北千住」駅(2番出口)より徒歩3分、東武スカイツリーライン「北千住」駅(2番出口)より徒歩3分、つくばエクスプレス「北千住」駅(2番出口)より徒歩3分

総戸数
184戸(事業協力者住戸5戸含む)ほかに店舗、事務所、子育て支援施設等
販売戸数
未定
駐車場
(総戸数に対して)/機械式40台(住宅用)ほかに24台(店舗用)
販売価格
未定
予定最多価格帯
未定
間取り
1R~3LDK
専有面積
25.20m2~110.24m2
バルコニー面積
4.06m2~20.93m2

販売予定
2019年3月上旬販売開始予定 
[予告広告]
販売を開始するまでは、契約または予約の申し込み、並びに申し込み順位の確保には応じられません。
モデルルーム
資料請求受付中
完成日または予定日
2020年12月下旬
入居(予定)日
2021年2月下旬

敷地面積
3419.52m2(売買対象面積)
分譲後の敷地の権利形態
専有面積割合による所有権の共有
構造/規模
鉄筋コンクリート造一部鉄骨造地上30階地下1階建
用途地域
用途地域:商業地域
高度地区:高度利用地区
防火地域:防火地域
建ぺい率/容積率
建ぺい率:80% 、容積率:400%

管理形態
管理組合成立後、管理会社に管理委託
施設費用・償却費
施設(総戸数に対して)/駐車場:機械式40台(住宅用)ほかに24台(店舗用)、自転車置場:276台(住宅用・2段ラック式)ほかに200台(店舗用・平置)、バイク置場:10台(住宅用)ほかに5台(店舗用)

 

 

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千住ザ・タワーの魅力

  • 東京メトロ日比谷線始発駅「北千住駅」より徒歩3分
  • 5路線利用可能
  • 南向き角部屋中心の超高層30階制振タワー

千住ザ・タワーの間取り

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  • ワイドスパン、角部屋中心

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  • ファミリー向け 3LDK  72平米

 

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千住ザ・タワーの価格

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北千住駅の中古の平均が坪191万です。徒歩3分のアトラスタワー北千住が築14年で最高坪390万で取引されてます。また池袋ですが、プラウドタワー東池袋が坪420万で供給されてます。

内装設備にもよりますが、坪350万と予想します。

72平米のファミリータイプで7000万でしょうか。

 

千住ザ・タワーの販売開始時期

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2019年3月上旬販売開始予定 です。

第1期は抽選かもしれません。

 

感想

車寄せと接地道路からのセットバックがどの程度かでマンションの上品さが決まってくると思います。

値段は都心のタワーに比べてごろ感はあるはずだと思います。

ハザードマップも確認しながら見極めたい物件です。